巴里·斯特恩利特(Barry sternlight)将喜达屋资本(Starwood Capital)打造成了价值1000亿美元的房地产巨头。

　　现在，喜达屋的旗舰基金SREIT已采取行动，严格限制提款，以避免现金短缺。

　　斯特恩利特和喜达屋要赢回投资者的信心还有很多工作要做。

　　巴里·斯特恩利特(Barry Sternlicht)在市场低迷时期廉价抢购商业地产，成为了房地产行业的亿万富翁。

　　这位63岁的迈阿密高管曾将自己的公司喜达屋资本(Starwood Capital)打造成了一家资产超过1,000亿美元的房地产投资巨头，如今却发现自己站在了这个公式的对立面。

　　喜达屋房地产收入信托基金(Starwood Real Estate Income Trust)周四采取行动，大幅限制投资者撤资，避免在低迷的市场中出现可能迫使其出售资产的现金短缺。喜达屋房地产收入信托是喜达屋的旗舰投资基金之一。

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　　这种情况对斯特恩利特来说是一种命运的逆转，他更习惯于利用房地产下跌的机会，而不是陷入其中。

　　SREIT规模约为100亿美元，自美国联邦储备理事会(fed)开始迅速加息以对抗通胀以来，投资者一直在稳步撤离。股东们在2022年和2023年共从该基金撤出了约40亿美元。

　　资金外流在2024年仍在继续，有可能耗尽SREIT回购股票的能力。该基金报告称，其可用现金、未提取信贷和可随时出售的资产已从年初的约11亿美元降至4月底的7.52亿美元——这样的烧钱速度可能会在第三季度耗尽其金库，并迫使其出售其投资组合中的房产以筹集资金。

　　该基金通常允许投资者每月赎回2%的股份，每季度赎回5%的股份。但为了遏制资金外流，SREIT修改了这一规定，将投资者每月撤资限制在0.33%，每季度撤资限制在1%，这一调整将使赎回减少75%以上。

　　该基金在一份文件中说，它不得不减少赎回，以避免在市场不利的情况下不得不出售其投资组合中的房地产。

　　该基金在文件中表示:“鉴于我们认为房地产市场接近底部，交易量有限，而且我们相信房地产市场将会改善，我们不建议在今天积极出售房地产资产。”

　　SREIT表示，预计这些限制将是“暂时的”。

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　　该基金在文件中称，"我们预计在未来约6至12个月内以这一水平回购股票，因预期利率环境降低，且房地产资本市场状况改善，使我们能够在必要时进行正常化的资产出售。"

　　斯特恩利特因抢购廉价股而声名鹊起，他希望SREIT不会屈服于这种廉价股。

　　上世纪90年代，他作为一名年轻的房地产高管创办了喜达屋，收购了在储蓄和贷款危机期间被没收的资产，并积累了一个酒店帝国，包括W酒店和威斯汀品牌，还有一段时间，拉斯维加斯大道上的凯撒宫。在金融危机期间，他在迈阿密等市场抢购了一些破旧的共管公寓项目，这些项目在经济衰退消退后飙升。

　　SREIT于2018年推出，已成长为复苏的非交易型REIT业务中的第二大基金，仅次于黑石的BREIT，并在疫情前几年成为房地产行业最大的买家之一，积累了数十亿美元的资产。

　　但随着利率上升并给房地产资产价值带来压力，投资者情绪变得黯淡。

　　SREIT的股本价值在140亿美元左右达到顶峰后，已降至100亿美元左右，主要原因是投资者撤资。

　　包括Sternlicht在内的喜达屋高管强调，SREIT的投资组合主要包括仓库和公寓楼等能够更好地抵御利率上升带来的财务压力的资产。

　　然而，赎回仍在继续。今年第一季度，投资者要求收回13亿美元现金，比该基金5%的季度上限高出一倍多。

　　“人们都持短线观点，”帮助投资顾问建立投资组合的Opto Investments总裁马特·马龙(Matt Malone)说。“他们担心，如果利率保持在较高水平的时间更长，资产净值可能会进一步缩水。所以他们正在进行交易。”

　　SREIT表示，该公司目前每月收到约4亿美元的赎回请求，但随着新的赎回上限的实施，它将把每月资金流出限制在3,300万美元左右。

　　非交易型房地产投资信托基金的主要吸引力之一是其半流动性结构，这种结构通常允许投资者灵活地收回资金。

　　限制撤资可能会打击SREIT的声誉，并可能影响其未来的融资。

　　“这对他们来说肯定是一个挑战。”马龙说。“市场的记忆通常是短暂的，但这种事情不会很快被遗忘。”

　　跟踪非交易房地产投资信托基金行业的投资银行公司Stanger的董事长兼首席执行官凯文?甘农(Kevin Gannon)对此表示赞同。

　　甘农表示:“在这个问题得到解决之前，投资者将不愿投资SREIT。”

　　弗里德弗兰克律师事务所(Fried Frank)负责房地产业务的律师乔恩·梅克尼克(Jon Mechanic)说，他相信投资者明白，斯特恩利赫特的行为在财务上符合他们的最大利益。

　　"在经济低迷时期，你不可能完全不受资产挑战的影响，" Mechanic说。“如果我必须选择一个有可能坚持下去的人，我认为巴里会是那个人。”