财务独立的投资者Zeona McIntyre尝试了各种房地产策略。

　　当新冠疫情爆发时，她开始做中期租赁，现在她更喜欢租房，而不是短期和长期住宿。

　　她喜欢它们，因为它们为相对被动的工作提供了丰厚的现金流。

　　Zeona McIntyre在2012年到2014年间做短期租赁生意很成功。

　　多亏了Airbnb，“我在两年内从大学生变成了经济独立的人，”这位37岁的科罗拉多州博尔德的房地产投资者告诉内幕网。

　　直到2019年，她都在继续购买和设立Airbnb单元，当时她第一次尝试在佛罗里达州购买的一套四层公寓中进行长期租赁。

　　麦金太尔说，“我已经对短期租赁感到厌倦了。”他也开始在密苏里州的圣路易斯投资。与每月接待几次新客人相比，给一套公寓安排一位房客住12个月或更长时间似乎更省事。

　　不过，这是有代价的:虽然管理长期租赁比经营Airbnb更被动，但“它们的现金流不太好，”她解释说。

　　这就是为什么她把中期租金称为房地产投资的“最佳时机”，因为中期租金仍然比短期租金更容易管理，也比长期租金产生更好的现金流。

　　中期租赁，她将其定义为30至90天的住宿，直到2020年大流行爆发后才引起她的注意，并使她的Airbnb业务陷入混乱。

　　“我在为繁忙的夏季做准备，”她回忆说。“我的一些座位一直订到了5月份。但当今年3月新冠疫情爆发时，Airbnb说，“我们将让所有人免费取消预订。”一开始我看到一两个房间被取消，然后一切都被取消了——我所有的预订都被取消了。”

　　就在那时，她决定测试中期租赁，她从一个朋友那里听说了这个，她的朋友正在做这个，专门为旅行护士服务。

　　麦金太尔说:“为了把房子租出去，我真的愿意做任何我需要做的事情。”当时，她考虑把所有钱都花在长期租赁上，但在看到Airbnb上一些为期一个月的预订请求后，她最终决定尝试一下中期租赁。“有一段时间，我有一名警察，一些救援人员和护士开始进来，我想，‘我不知道我是否能一直保持这项工作。’”

　　她开始在“家具查找”网站上列出自己的房产，该网站帮助旅行护士和其他旅行专业人士寻找临时住房。她还继续使用Airbnb，该网站允许房东列出每月入住的房源。

　　她说:“我意识到有很多人一直在寻找更长的住宿时间，而更长的住宿时间是一种很棒的事情，因为人们对你的要求不那么多。”“他们可以自己去买卫生纸，换电池，因为他们住在那里。这种氛围与短期租赁完全不同，压力也小得多。”

　　如今，在疫情爆发三年多后，“这是我喜欢的方法，”麦金太尔说。根据Insider网站看到的和解声明，麦金太尔在9处房产中拥有12个单元，并出版了一本名为《30天住宿》(30-Day Stay)的书，帮助其他投资者寻找和经营中期租金。“我的主要收入就是这些中期租赁。我想要一个更长的租客，我不想三个月都要考虑这个问题。”

　　她列举了30至90天的住院治疗所带来的三个主要优势。

　　麦金太尔表示，中期租赁本质上提供了Airbnb房产所能提供的现金流机会，而无需处理不断更换租户的麻烦。

　　虽然短租通常被认为是最赚钱的房地产投资策略之一，但经营短租也可能是最实际的。

　　根据麦金太尔的经验，“这些紧急情况可能不知从哪里冒出来，你觉得自己总是在灭火。周五晚上9点，当你和朋友出去吃饭时，厕所可能会堵塞，你必须处理它。我只是觉得我离不开我的手机。这就像一个锁链。”

　　然而，对于中期住宿，“如果你在他们刚开始学习房子的几天里没有收到他们的消息，你可能会在三个月内没有收到他们的消息，”她说。

　　当然，长期租客可能是工作量最少的，但如果你走那条路，你可能会牺牲现金流。

　　“通常情况下，当人们投资于长期租赁时，他们对每个单位每月100至200美元的利润感到满意，”她说。“这些钱很容易被一笔大开支消耗掉。或者，如果你的租户只住一年而不是五年，你可能需要粉刷墙壁，并在租户之间进行升级，最终花费如此之大，以至于你最终没有从这个地方赚到任何钱。”

　　尤其是在如今利率升高的情况下，这增加了你每月的抵押贷款支付，可能会影响你的底线，“长期租金很难，”麦金太尔说。“在很多房价高、利率高的地方，抵押贷款往往比你能收取的租金还要高。这是一场赌博，你可能需要租50套房子才能辞掉工作。”

　　根据她的经验，一个长期租户每月可能产生200美元的现金流，而一个长期租户每月可以从30天到90天的租户那里赚取高达1000美元的现金流。

　　她说:“中期是一个小小的甜蜜期，不像短期租赁那么麻烦。”“但你仍然可以获得健康的现金流。”

　　中期租赁在各个层面上都比短期租赁简单得多。

　　麦金太尔说:“在短期租赁中，你要为房子购买很多用品，每次有人住在房子里，你都要支付租金，通常是三到四天。”“你的银行账户在一个月内进进出出，要支付洗衣费、房租和日常用品，所以你的银行账户可能有50笔钱进进出出。

　　“这可能是一场记账噩梦。”

　　有长期客人也让她有更多时间提前计划租户的周转，并确保空间不断被租用。

　　她说:“我会在客人退房前一个月与他们登记入住，询问他们是否会延期。”“很多时候人们会这么做。如果他们不这样做，我还有一个月的时间找到下一个房客。”

　　根据麦金太尔的经验，Airbnb的短期房客往往更像对待酒店一样对待这个空间:“人们要粗心得多。”

　　不过，她说，租住时间越长，“租客就会对租房感到一定程度的自豪。”“他们愿意和你一起工作，照顾这个家。”

　　最后，房东可能更容易做中期租赁，而不是短期租赁，这取决于他们的房产所在的位置。

　　一些地方政府已经开始打击短期度假租赁。例如，檀香山已经通过了禁止90天以内租赁的规定，而科罗拉多州的阿斯彭则提议对短期和度假租赁房产征收新税。当地的规章制度也在不断变化。

　　麦金太尔说:“短期租赁一直受到严格审查，不断收紧的规定也在不断变化。”“但有一个神奇的数字，只要房源超过30天，这些租金就会被归类为长期租赁，这样你就不用缴纳额外的税，也不必申请短期租赁许可证。”

　　不要因此而完全放弃短期租赁。“很多州仍然允许人们做短期租赁，”她补充说。“首先要了解法律，这样你才能知道如何操作的指导方针。”