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　　蒙大拿州智库Headwaters Economics的研究员梅根?劳森(Megan Lawson)表示:“政策是一种缓慢变化的东西，但市场可能非常敏感。”“如果你有不成比例的购房者，他们要么是投资者，要么是带着现金搬进来的人，那你就会看到价格呈指数级上涨。”

　　控制房价的解决方案似乎相当简单:建造更多的住房。但是，当休斯顿和明尼阿波利斯等其他城市通过扩大供应来应对最近全国需求的激增时，西方的许多城市却在努力跟上。这是因为该地区有一些独特的限制:尽管看起来有大量的开阔空间，但山区景观和保护区的扩散意味着可以开发的土地往往供不应求。即使是拥有可用土地的城市，也在努力摆脱70年来不可持续的、扩张优先的发展做法。

　　杜兰戈被林务局的土地和南部尤特保留地包围着，它的分区法规规定公寓建筑的高度不能超过三层。但是，如果不能将新建筑的速度提高到每年平均150套以上，杜兰戈将难以控制成本。所有这些都使这座城市成为落基山脉和太平洋海岸之间的大城市所面临挑战的一个缩影，在那里，法律和文化上对人口密度的敌意，加上环境障碍，造成了美国最严重的经济适用房危机。

　　几十年来，西方的增长一直围绕着扩张展开。第二次世界大战后，联邦政府为了应对日益严重的住房危机，投入大量资金补贴独户住宅，并建立了一个州际高速公路系统。一旦所有必要的联邦支持都到位，扩张就很容易了:有大量的土地可供建设，开发商会为新社区修建道路和公用事业线路，为城市节省时间和金钱。其结果是，大都市绵延数英里，郊区社区远离曾经人口密集的市中心。

　　这种发展模式在西部最为明显，凤凰城(Phoenix)和丹佛(Denver)等原本规模不大的城市在20世纪向外扩张，吞并了越来越多的土地，这些土地被开发商迅速改造。如今，10个足迹最大的城市中有7个位于密西西比河以西。有一段时间，城市扩张增加了住房供应，并为西部的新移民提供了住所:与上世纪50年代相比，现在该地区的人口增加了近6000万。例如，圣地亚哥从1940年一个拥有20万居民的港口城市发展成为一个占地325平方英里的大都市，现在人口近140万。

　　“从60年代到90年代，圣地亚哥相对容易达到国家规定的住房目标，因为它有很多未开发的土地，”建筑公司Carrier Johnson + Culture的开发策略师凯尔·史蒂文斯(Kyle Stevens)告诉我。

　　但扩张也带来了显著的负面影响。上世纪90年代，遥远的道路和下水道系统的维护账单到期，迫使市政领导人不得不面对维护遥远、人口稀少的死胡同所带来的巨额成本。沿海社区也发现自己的可用土地越来越少，因为他们开始与山区自然保护区发生冲突。然后是郊区扩张带来的巨大环境成本。毕竟，一个人住得离城市中心越远，他们开车的路程就越长，排放的废气也就越多。在整个美国，城市扩张在90年代中期开始消退。但是，即使新建的分区更少，损害已经造成。如果政府官员想要转向密度，他们就必须把它改造成围绕空间设计的城市。

　　2008年经济崩溃时，住房建设戛然而止。在曾经繁荣的西方城市，令人毛骨悚然的是，半建成的小区成为房地产市场崩溃的象征。但大衰退的破坏也给了政策制定者一个机会，将增长从细分市场转向公寓和多功能建筑。

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　　这种对密集住房的重新关注很快就遇到了问题。其中一些是通用的，包括只允许建造独栋住宅的分区法规。根据这一标准，开发商可以在不经过市政审查的情况下建造独栋住宅。但是，要把一处单户住宅用地改造成多单元建筑，开发商需要进行旷日持久的投标，以获得分区法规的例外规定——拖延的时间越长，成本就越高。城市可以通过从根本上改变他们的法规来简化这一过程，但重大的修改在政治上是有争议的。所有这些繁文缛节导致急需的住房建设严重放缓。在80年代，加州圣何塞大约一半的新房是为个人家庭建造的。在2010年代，90%的新住宅建设都是多户住宅，但由于绕过单户住宅分区的成本，纽约市每年新增的住宅单元比80年代减少了800套。

　　随着建设速度的放缓，人们继续向西迁移。自2010年以来，已有700多万人移居该地区，导致房价在大流行时期繁荣之前就飙升。杜兰戈(Durango)的房价中位数在2012年触底，为34.4万美元(约合人民币34.5万元)，但到2020年，挂牌房源中位数已升至近60万美元，主要原因是缺乏新房源。在圣地亚哥，房屋的中位数价格从2002年的36.2万美元飙升至今天的80多万美元。

　　西部还面临着独特的挑战，因为该地区有多少土地要么被指定为保护区，要么归联邦政府所有，要么两者兼而有之。加州的沿海城市现在四面都是州立公园，这推高了马林县等地区的房价。与旧金山隔着金门大桥(Golden Gate Bridge)，该县46%的土地都是保护区，房屋的中位价为170万美元(约合人民币639万元)。

　　对西部这么多土地的保护也在Headwaters Economics所称的“高舒适社区”中创造了大量的旅游目的地:方便前往户外娱乐、艺术和美食的小城市。在这些风景优美的小城市，比如杜兰戈;新墨西哥州圣达菲;以及怀俄明州的杰克逊——短期租赁的激增加剧了负担能力危机。Headwaters Economics研究员劳森表示:“这些社区的存量住房必须承担双重责任。它必须为居民提供住所，它必须为游客提供住宿的地方。”

　　虽然很少有人会主张开放马林海岬(Marin Headlands)或大提顿国家公园(Grand Teton National Park)等壮观的自然保护区进行开发，但在拉斯维加斯等城市，公共土地的问题却很复杂。在拉斯维加斯，从城市南部边缘到加州边境之间的几乎所有看似贫瘠的土地都归土地管理局(Bureau of Land Management)所有。内华达州参议员凯瑟琳·科尔特斯·马斯托(Catherine Cortez Masto)一直在推动开发至少2.5万英亩的这片土地。

　　这一努力遭到了包括大盆地水网负责人凯尔·鲁林克在内的环保主义者的强烈反对，他认为集中精力填水，而不是加倍扩张，对城市会有更好的服务。他说:“多年来，我们在拉斯维加斯看到的是，经济增长无法收回成本。”“我们将把所有这些新开发项目都建在城市核心以南的地方——这对你们所有的其他基础设施意味着什么?新的道路需要维护，新的电线需要维护，水利基础设施和社会服务也需要维护。”

　　尽管在看似开放的西方建设面临着独特的挑战，但一些城市已经取得了突破。由于靠近太浩湖和湾区，内华达州里诺在疫情期间也经历了繁荣。与其他城市不同，里诺有大量的土地可供开发，其中大部分位于城市核心。至关重要的是，它有扭转住房危机的政治意愿。

　　市长希拉里·希夫(Hillary Schieve)于2019年启动了一项名为“120天1000套住房”的计划，该计划将影响费(开发商通常向该市支付将新建筑连接到公用事业线路的成本)推迟到建筑完工后。该计划导致了2000多套新住房的提议。然后，在2021年，该市的规划部门进行了重组，“真正专注于如何让更多的住房进入市场，”希夫说，并补充说，这意味着“考虑分区法规:停车要求、挫折、景观美化要求。”这种新制度使得开发商更容易在市中心的空地和闲置停车场上建造公寓。这些努力累计起来，帮助这个世界上最大的小城市每年新开工约5000套住房，这是自大衰退以来的最高水平。目前，香港的房地产市场已经趋于平稳，今年夏天的平均房价几乎与一年前持平。

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　　其他城市通过放宽分区法规也看到了类似的结果，较小的社区甚至变得更有创意，尤其是在处理度假租赁方面。在受欢迎的滑雪胜地科罗拉多州的萨米特县(Summit County)，官员们实施了“向当地人租赁”(Lease to Locals)计划，该计划包括向房主支付费用，将他们的夜间度假租金转换为长期租户的房产。将一套三卧室的房子改造一年，房主可以获得2.4万美元(约合人民币24000元)的收入。在项目实施的第一年，该项目以略低于100万美元的价格将70套住房长期出租，这比在科罗拉多州建造三套新住房的平均成本还低。

　　尽管做出了这些努力，市政当局靠自己的力量修复房地产市场的能力是有限的。“人们认为这是一个地方性问题，”希夫说。“不，这是一个全国性的问题。当它是全面的，它必须是一个合作的方法在联邦一级，在州一级，在地方一级。”由于是联邦政府优先考虑的扩张引发了这场混乱，西方可能需要联邦政府的支持才能摆脱困境。华盛顿有很多方法可以提供帮助——比如放宽联邦住房管理局对混合用途开发项目贷款的延期要求——但即使联邦政府只是将交通运输的重点从高速公路转移到公共交通上，这也会对新建筑的成本产生重大影响，因为它进一步减少了对停车的需求。

　　“街道需要成为城市居民的便利设施，”圣地亚哥的城市设计师霍华德·布莱克森(Howard Blackson)说。“郊区扩张给你的是一栋房子里的所有东西。现在我们必须在一个社区进行。州法规可以提供帮助，地方分区法规可以提供帮助，然后你需要联邦政府发挥自己的作用。”

　　从目前的情况来看，西方正面临着成为富人专属游乐场的危险，30年前没有足够幸运买到房子的工人阶级挤进了数量微不足道的补贴住房，而其他人则流落街头。只有接受人口密度，该地区才有机会重新确立自己在美国人心目中的机遇之地地位。

　　Kyle Paoletta的报道和评论曾出现在《哈珀杂志》、《纽约杂志》和《国家》上。他正在写一本名为《美国绿洲》的书关于西南城市的故事，将于2024年由万神殿出版。

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