我们这个行业最近的主题似乎是适度的利润增长，但支出却在不断增加。

　　尽管在降低成本和增加收入方面有许多选择可供考虑，但旅游目的地收费仍是推动盈利的一种普遍方式，即便是在被认为不是传统度假胜地的酒店。例如，不断增长的城市度假胜地“分类指数近期内没有放缓的迹象。每一个主要品牌似乎都在这个新兴的子类别中留下了自己的印记，比如位于纽约市曼哈顿西切尔西的IHGs Six Senses resort and spa等豪华项目。

　　我们为业主和投资者提供了运营和收购承销方面的目的地费(也称为度假费或酒店设施费)咨询。那么，强制执行这些是什么呢?”费用包括哪些，业主和潜在业主应该了解这些费用?

　　最基本的

　　目的地费用2017年和2018年之间增加了400%,至29.3亿美元,并预计在2019年打破纪录,根据美国住宿费用及附加费Bjorn Hanson表示,预测的临床教授Tisch酒店和旅游中心纽约大学学校的专业研究。目的地收费起源于传统的、提供全方位服务的、品牌化的度假酒店，部分原因是为了让旅行者更清楚地了解自己的收费，方法是将客人为各种设施支付的费用分成一个单独的项目。例如，一个旅行者可能要支付每晚40美元的费用，以支付一系列便利设施的费用，如班车服务、Wi-Fi接入、报纸递送、游泳池使用、健身中心接入和毛巾服务。

　　介绍了随着时间的推移,目的地费用autograph和高档的属性,尤其是transient-oriented,前25位,纽约等城市市场,旧金山和华盛顿特区许多预测这些附加费将越来越被起诉在接下来的几年里更多的二、三级城市,甚至可能在选择服务酒店。

　　底线增加

　　几乎所有主要市场的入住率都处于历史最高水平，平均每日房价温和增长，或多或少与通胀同步。虽然酒店业主和运营商都在应对劳动力、保险和财产税等固定成本不断上升的问题，但许多酒店都在寻求增加收入，以抵消这些支出，维持盈利能力。目的地收费一直是首选的解决方案。

　　这些费用一般在每晚25美元到40美元之间。由于现有的许多配套设施几乎不需要额外的资金，几乎所有这些收入都直接流入了底线。

　　此外，这种对房地产大老党改善可以使一个投资者在承销一个潜在的收购内部回报率的基础上有很大的不同。事实上，我们观察到，在某些情况下，引入目的地费对买方交易的可行性起到了重要作用。毕竟，在每个房间每晚25美元至40美元的额外收入范围内，投资者持有期间的盈利能力会产生显著差异。

　　品牌的输入

　　特许经营酒店业主或管理公司通常需要向酒店母公司品牌委员会正式提交一项物业的目的地费。然后，该品牌要么批准未来的费用，要么要求修改提议。例如，万豪国际酒店集团(Marriott International)要求，向付费旅行者提供的目的地费套餐价格至少是所收取费用的四倍。换句话说，25美元的费用必须提供100美元的价值，无论是在酒店内的餐饮积分、提前入住的可用性，还是前面提到的任何其他设施。记住，在很多情况下，现有的房产并没有增加任何新的设施;它只是将值分配给现有值并对聚合包收费。

　　一些旅行者抱怨说，这些品牌没有对旗下所有酒店的目的地收费实行统一的标准，理由是附加费中提供的一揽子服务在两家酒店之间可能会有很大差别。随着这些费用变得越来越普遍，行业专家似乎一致认为，旅游大众将继续敦促这些品牌在其产品组合中提供类似的配套设施。

　　潜在的风险

　　一些业内人士认为，出于几个原因，监管机构将在目的地收费变得更为普遍之前对其施加压力。价格透明度是这些潜在风险的根源，尤其是当旅行者通过在线旅行社或其他第三方预订时，如果只列出每日房价，而没有直接预订时通常披露的额外费用，情况就更是如此。

　　如果联邦贸易委员会(Federal Trade Commission)等监管机构认定，在某些或所有情况下，目的地收费都是非法的，这种趋势将立即停止。然而，联邦贸易委员会已经审查了目的地收费的透明度，并在此之前就该问题向行业提供了指导。2012年，该公司明确表示，只要费用事先向买方明确披露，就没有欺诈行为的迹象。

　　除了监管方面的担忧，其他方面也在考虑客户忠诚度。一些人认为，如果游客不要求将这些服务捆绑销售，那么这样做可能会引发不信任，尤其是对于那些不习惯在他们可能不认为是提供全面服务的度假胜地支付此类费用的休闲旅行者而言。

　　HVS今年6月在纽约大学住宿投资大会(NYU Lodging Investment Conference)上发表的一份报告显示，过去5年的每间可用客房均价(RevPAR)增长主要是由休闲旅游推动的。这些休闲旅行者往往对价格最敏感，最可能逐行查看他们的对开页，对他们认为没有利用甚至没有要求的捆绑服务提出质疑。

　　虽然旅行者的抗议或由此导致的对这些分割收费的监管打击预计不会很快出现，但所有者和投资者应该随时了解与定价透明度相关的全行业联邦法规的变化，以便他们可能做出相应反应。

　　长话短说

　　即使你传统上没有把你投资组合中的任何一项资产视为度假胜地，但在选择房产时增加一笔目的地费或许值得考虑，作为提高中期盈利能力的一种方法。只要确保提供与收费相匹配的设施水平。我们建议审慎及公平地执行目的地收费。

　　托尼?哈达德(Tony Haddad)是普拉森西亚集团(Plasencia Group)客户的资产经理，代表业主管理酒店和度假村的投资组合。他拥有超过30年的酒店运营和管理经验，并在西半球从事房地产业务。他的职责包括财产分析和报告、为业主和贷款人编制资本支出和业务预算、完成业绩和财务审计以及会计和财务业务的结构。

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