根据经验，当利率上升时，房价就会下降，或者至少房地产市场会放缓。

　　这曾经是经济学中的一条铁律。现在不是了。全球房地产市场已经摆脱了借贷成本上升的影响。许多公司又回到了繁荣模式。

　　自欧洲央行(ECB)于2022年7月启动10次加息周期以来，爱尔兰房地产价值飙升了10%。在都柏林，房价平均上涨了7.5%。

　　香港房地产价格通胀已连续10个月上升(从去年8月的1.1%升至6月的8.6%)。都柏林的年增长率甚至更高(9.3%)。

　　那么，为什么更高的利率没有产生更多的抑制作用呢?有几个原因。

　　自2008年金融危机和随后的历史低利率时期以来，更多的购房者选择了固定利率抵押贷款合同，有效地保护了自己(以及更广泛的市场)免受利率波动的影响。

　　目前，香港50%至55%的抵押贷款持有者签订的是固定利率合同。房地产经纪人雪莉?菲茨杰拉德(Sherry FitzGerald)表示，2024年上半年所有用于购房的新贷款中，有69%是固定利率超过一年的贷款。2003年上半年的可比数字为21%。

　　固定利率合同鼓励房主不要搬家，因为他们需要以更高的利率获得新的抵押贷款，因此爱尔兰市场的流失率非常低。

　　从欧洲央行的角度来看，固定期限贷款人口比例的上升(不仅在这里，而且在整个欧洲)减弱了货币政策的影响。这就是为什么欧洲和爱尔兰去年在法兰克福积极收紧货币政策的背景下，只经历了轻微的技术性衰退。

　　爱尔兰本土的一些因素也扰乱了利率和房价之间的传统关系。

　　去年，爱尔兰家庭购买了50234套住房，但根据爱尔兰银行和支付联合会(BPFI)的数据，只有35229套住房购买抵押贷款被提取，这表明，大约30%的住房是由现金买家购买的，他们没有申请抵押贷款。

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　　据说，他们中的许多人都是用以前出售的现金或从储蓄中提取资金。其中一些可能是从国外归来的外籍人士。不管怎样，他们都没有受到借贷成本上升的阻碍。

　　也许爱尔兰房产市场最大的问题与非家庭购买有关:由国家(地方当局和经批准的住房机构(ahb))和机构或基金购买的房产。

　　虽然较高的利率影响了机构活动，但国家机构的购买量甚至比以前更多，这也许是因为政府对它们施加的政治必要性。

　　去年，他们购买了近6,000套新房，在此过程中提振了需求和价格。这些数据不包括土地发展署(Land Development Agency)购买的房屋。

　　如果不考虑政府和机构购买的房屋以及一次性建造的房屋，只有一小部分即将投产的新房能够进入房地产经纪人的窗口(去年的新房总数为3.3万套，其中不到1万套)。

　　此外，政府还以帮助购买和首次置业计划的形式提供慷慨的购房补贴，这些补贴还在不断扩大。

　　这些激励措施旨在吸引建筑商和开发商提供更多供应，同时弥合潜在买家的负担能力差距。在宏观层面上，它们也支撑着价格。

　　另一个因素是收入。在经历了一段快速的反通胀时期后，实际工资再次上涨，抵消了利率上升对人们借贷能力的影响。宽松的信贷环境也帮助了购房者。2022年，央行将首次购房者的贷款收入比上限从3.5倍提高到4倍。

　　共和国的人口增长速度也比任何人预计的都要快，这主要是由于移民。根据房地产公司第一太平戴维斯(Savills)的数据，2015年至2023年间，每新建一套住房，就会增加3.8个人口，比例接近4比1。

　　第一太平戴维斯研究部主任约翰·林说，这是目前所分析的9个国家中最差的。爱尔兰的比率比英国(2.1)低80%，是澳大利亚(1.9)的两倍。

　　“虽然世界上许多国家确实面临住房短缺，但重要的是要认识到，爱尔兰的严重程度与其他国家不同，”林表示。

　　有关欧洲央行10次加息将引发房地产市场崩盘的预测，已被证明是大错特错。房地产价格受到多种因素的推动，但利率的影响从未如此之小。

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