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　　JOSEPHINE OGUNDEJI写道，由于尼日利亚人继续与住房短缺作斗争，该国大量的财富都被闲置和废弃的财产所束缚

　　尼日利亚在其废弃和未充分利用的财产中具有巨大的未开发商业潜力。据尼日利亚普华永道（PricewaterhouseCoopers）估计，这些休眠资产的价值超过9000亿美元。

　　这家国际咨询公司在一份题为《尼日利亚经济展望：塑造2024年尼日利亚经济的七大趋势》的报告中指出，尼日利亚有价值高达9000亿美元的死资本被锁定在住宅房地产和农业用地上。

　　它指出，该国的死亡资本包括联邦政府的废弃财产，估计为2300亿挪威克朗。拉梅>

　　根据该报告，尼日利亚的住房缺口估计为2800万套，而今年的人口预计将达到2.238亿。

　　报告指出，尽管住房赤字巨大，但由于租金和建筑成本高企以及可支配收入下降，住房需求仍然低迷。

　　该报告部分写道：“普华永道估计，尼日利亚在住宅房地产和农业用地上持有价值高达9000亿美元的死资本，其中包括联邦政府的废弃房产，估计价值2300亿奈拉。”

　　死资本指的是由于法律或制度障碍，不能轻易转化为生产用途的资产或财产。

　　在尼日利亚，许多财产都没有合法或非正式的土地所有权，这使得所有者难以证明其所有权并充分利用其资产的价值。

　　缺乏适当的文件阻碍了在房地产市场获得信贷和投资机会。

　　此外，官僚程序、腐败和低效的法律框架也助长了该国房地产行业死资本的存在。

　　这些因素使得业主很难驾驭这一体系，并释放其资产的全部经济潜力。

　　Ubosi Eleh & Co.的首席合伙人Chudi Ubosi在其公司的季度房地产市场简报中引用了尼日利亚数量测量师协会2022年的一份报告，该报告称尼日利亚有超过56,000个由州和联邦政府拥有的废弃项目。

　　乌博西说，这些项目分散在该国的六个地缘政治区域，南南有1.1万个；东南地区15000人；西南，一万；西北，7000人；中北部，7000人；东北部有5000个，而联邦首都地区阿布贾有2000个废弃项目。

　　“尼日利亚在全球拥有300多处房地产，其中许多被遗弃或未充分利用；全国范围内，数千公里处于不同建设阶段的道路项目都被放弃了。”

　　Ubosi在题为“用死资本重振尼日利亚的经济潜力”的演讲中说，尼日利亚的土地面积为92.3万平方公里，只有不到10%的土地是有产权的，这使得它仅次于莫桑比克和赞比亚，这两个国家只有3%的土地是有产权的。

　　数字体验技术有限公司（Digital Experience Technology Limited）在2024年发布的一份题为《重振尼日利亚的隐藏资产：废弃建筑修复战略框架》的报告指出，截至2023年，尼日利亚估计有超过10万幢废弃建筑，主要集中在拉各斯、阿布贾和哈科特港等城市中心。

　　它补充说：“拉各斯在这个名单上排名第一，有大约25,000个废弃建筑，而阿布贾和哈科特港分别有大约10,000和5,000个。

　　“尼日利亚的房地产行业存在这些低效率问题，象征着从财务管理不善到政治和法律框架停滞不前等更广泛的系统性问题。

　　“经济影响是深远的。在被废弃建筑困扰的城市地区，房产贬值可能达到20%至30%。这些地区的犯罪率往往会飙升，导致经济活动和社区内的信任减少。不断地，这些地区发现很难吸引新的投资或居民，导致城市恶化和经济停滞的恶性循环。”

　　该报告指出，将废弃物业重新开发为功能空间，无论是住宅、商业还是混合用途，都可以推动显著的经济增长。

　　它认为，“将废弃建筑改造成经济适用房，可以帮助缓解尼日利亚城市严重的住房短缺问题。”

　　最近，建筑倒塌预防协会Ikoyi- obalende分会呼吁博拉·蒂努布总统对拉各斯州Ikoyi地区一些国家纪念碑和联邦政府财产的恶化状况进行干预。

　　该组织指出，该地区被忽视的联邦政府大楼已成为犯罪活动的热点，加剧了对安全和保障的担忧。

　　根据协会的说法，这些被遗弃的联邦政府建筑包括联邦秘书处大楼、Ikoyi塔楼等。

　　在这些废弃的联邦政府建筑中，值得注意的是多层的联邦秘书处大楼，Ikoyi，在其鼎盛时期是一个过时的民族自豪感的象征。

　　“此外，我们还有Ikoyi大厦（同样是联邦政府的财产，包括三个12层的街区，分别为A、B和C，位于废弃的联邦秘书处后面）。这些数十亿美元的公共投资不应该被浪费，尤其是在经济适用房行业陷入危机的时候。”

　　挑战

　　Digital Experience Technology Limited首席执行官Samuelson Egelege表示，由于法律纠纷、资金限制和监管效率低下，恢复国家废弃建筑面临着巨大挑战。

　　他补充说：“持续不断的财产所有权和土地使用诉讼阻碍了重建工作，而有限的信贷渠道和不发达的金融市场限制了资本投资。”此外，缓慢而不透明的监管程序阻碍了项目审批，而经济波动又加剧了这一问题，从而削弱了投资者的信心，使项目可行性变得更加复杂。

　　“解决环境和社会挑战对成功的修复项目至关重要。可持续发展必须优先考虑使用环保建筑材料和尽量减少碳足迹。

　　“社区参与对于减轻由于文化问题或潜在流离失所造成的阻力至关重要。让本地持份者参与规划过程，可确保发展项目符合环境目标和社区需要。”

　　根据Egelege的说法，要克服这些障碍，需要采取多方面的方法。

　　“公私合作可以通过税收减免和政府担保等激励措施吸引投资。法律改革应简化财产纠纷解决程序，明确产权。

　　“创新的融资方案，如房地产投资信托和众筹，可以使资金支持多样化。此外，在建筑中采用现代科技，例如建筑资讯模型和人工智能，可以提高效率、降低成本和促进可持续发展。”

　　与此同时，乌博西指出，仍有一些因素使评估师和其他专业人士难以估计尼日利亚死亡资本的确切价值或价值。

　　他说：“这些问题包括缺乏明确的产权、非正式的土地所有权、未登记和未调查的土地、有争议的边界、缺乏正式的市场和《土地使用法》，《土地使用法》将土地赋予州政府和联邦政府，后者更多地将土地视为收入来源，而不是生产要素。

　　“为利用国家资产而制定的一些政策和方案，包括设立财政部股份有限公司，预计将登记全国所有资产，建立资产登记册，并从长远来看，对每一项资产进行有利可图的处理。

　　“尼日利亚需要政府、社区和各级利益相关者采取合作方式，实施改革，释放交易资金。”

　　政府干预

　　2023年11月，住房和城市发展部部长艾哈迈德·丹吉瓦（Ahmed Danghiwa）表示，住房部正在努力建立国家土地委员会。

　　他在拉各斯举行的联邦和州部委、部门和机构土地主任会议上说了这一点，会议的主题是“通过高效和有效的土地管理改善尼日利亚联邦单位的土地收入”。

　　他指出：“目前，我们的情况是，《土地使用法》于1978年颁布，但没有与之配套的机构来提供必要的框架、指导方针和法规来实施它。我们正在努力建立一个国家土地委员会，以弥补这一差距，并为该国有效的土地管理制定新的前进道路。

　　“这将改善土地所有权，提高尼日利亚在世界银行营商便利度中的排名，就登记财产的便利性而言，我们目前在世界银行营商便利度指数的190个国家中排名第186位。

　　据这位部长说，经验表明，一个国家如果不进行土地改革，就永远无法发展。

　　他谴责了该国目前的土地管理状况，并补充说，几十年前存在的同样问题仍在困扰着该行业。

　　他指出，第二项相关改革也是在全国范围内通过了《抵押贷款止赎示范法》。

　　此外，在2023年10月，联邦政府透露了其计划，通过一系列改革和与利益相关者的合作，在住房领域释放超过3000亿美元（早期估计）的“死亡”资本。

　　政府将此举描述为增加可持续房地产项目的投资和融资机会以及解决该国住房赤字的努力的一部分。

　　住房和城市发展部部长艾哈迈德·丹吉瓦（Ahmed Dangiwa）在阿布贾举行的开发商能力发展会议上宣布了这一消息。

　　振兴废弃房产有望为尼日利亚经济注入数十亿美元。

　　解决方案

　　数字体验技术有限公司（Digital Experience Technology Limited）在2024年的报告中披露，尼日利亚需要大约18万亿奈拉（240亿美元）来改造闲置资本。

　　它表示，“翻新这些废弃建筑所需的财政努力是巨大的，估计约为18万亿挪威克朗（240亿美元）。成本包括结构维修、法律决议和必要的现代化。

　　“然而，这些投资的回报是有希望的，由于房地产价值的增加，商业活动的增加和就业机会的增加，每年可能使GDP增加2000亿美元

　　“成本包括结构维修、法律决议和必要的现代化。然而，这些投资的回报是有希望的，由于房地产价值的增加、商业活动的增加和就业机会的增加，每年可能使GDP增加2000亿美元。”

　　该报告指出，结构修理占预算的40%，表明在保持建筑物的完整性方面进行了大量投资。

　　该公司补充称：“法律决议占到30%，突显出与解决法律和监管问题相关的重大财务负担。同样，现代化也占到总成本的30%。

　　“预计的收入增长包括商业活动增长35%，房地产价值跃升25%，以及就业增加带来的进一步收益。”从长期来看，房产税收入可能会增长20%左右，从而使市政当局能够大幅扩大公共基础设施和服务。”

　　该报告重点介绍了尼日利亚四座标志性的废弃建筑，展示了它们巨大的复兴潜力。

　　它的部分内容是，“尼日利亚的顶级废弃建筑，包括拉各斯的NITEL大楼和独立大楼，阿布贾的联邦秘书处大楼和伊巴丹的可可之家，代表着巨大的未开发潜力。

　　“尽管需要大量投资进行修复，但这些结构总共可以产生约1500亿挪威克朗（2亿美元）的年收入，并创造数千个就业机会。

　　“活化这些建筑物，不但可恢复其历史和经济意义，更可促进有关地区的经济发展。”

　　同样，尼日利亚工程师学会维多利亚岛分会的技术秘书Babatunji Adegoke说，通过修复这些废弃的建筑，尼日利亚可以防止灾难性的倒塌，减少危险，并为增长和发展创造机会。

　　他说：“恢复废弃的住宅建筑，有助解决房屋短缺问题，为无数个人和家庭提供急需的居所。”

　　“此外，重新利用废弃建筑物可以刺激建筑行业的就业。”

　　专家们敦促政府实施能够释放闲置资本潜力的政策，以刺激经济增长。约瑟芬Ogundeji

　　Josephine是The PUNCH的记者，在建筑行业和个人金融生态系统方面拥有超过两年的经验