谁还记得2021年那些令人兴奋的日子?

　　随着大大小小的城镇需求激增，各地区中心房价飙升的消息充斥着媒体。2020-21年度和2021-22年度，该地区房价分别上涨22.2%和17.3%。

　　快进到今年，区域房地产市场似乎面临着更大的挑战。尽管今年以来，区域市场的表现不算太糟糕(6.9%，而所有首府城市的表现为7.9%)，但近几个月来，市场表现受到了更多限制。

　　7月当季，地区市场房价仅上涨1.3%，而首府城市房价上涨1.8%。

　　那么，新冠疫情时期的地区繁荣是昙花一现，还是我们可以期待省级中心再次崛起?

　　有必要回顾一下该地区的繁荣，看看推动上涨的因素是否会再次出现。

　　在此期间，州际移民有所增加，特别是从维多利亚州和新南威尔士州到北部(主要是昆士兰州东南部)。但是，一些关于这一运动的报道被夸大了——这主要是人们提前退休计划的情况。

　　在博客和其他论坛上，也有很多关于澳大利亚年轻人在丛林中买房，以便远程办公到城市工作的讨论——这也被大大夸大了。

　　最被低估的方面是JobKeeper支付给那些没有收入下滑的企业主的影响。财政部估计总共有270亿美元(AFR计算为380亿美元)，可以理解的是，这些所有者中的许多人拿钱投资于沿海房地产。

　　再加上创纪录的低利率和蓬勃发展的短期住宿市场，我们对推动房价飙升的原因有了更清晰的了解。

　　随着利率的提高，以及生活成本的紧缩使短期住宿市场停滞不前，区域中心失去了一点光芒，这也许并不奇怪。

　　但是，尽管这些地区整体上增长缓慢，但这并不是一个普遍的趋势。

　　地方政府区域

　　状态

　　中位数(AVM)

　　年变化(%)

　　班伯里

　　佤邦

　　478290美元

　　21%

　　汤斯维尔

　　昆士兰

　　484265美元

　　18%

　　罗克汉普顿

　　昆士兰

　　443874美元

　　17%

　　Busselton

　　佤邦

　　780840美元

　　17%

　　班达

　　昆士兰

　　520002美元

　　17%

　　黄金海岸

　　昆士兰

　　1065918美元

　　16%

　　图文巴

　　昆士兰

　　595549美元

　　14%

　　格莱斯顿

　　昆士兰

　　458973美元

　　12％

　　凯恩斯

　　昆士兰

　　609432美元

　　12％

　　麦凯

　　昆士兰

　　502671美元

　　12％

　　塔姆沃思

　　新南威尔士州

　　518864美元

　　10％

　　弗雷泽海岸

　　昆士兰

　　619440美元

　　10％

　　阳光海岸

　　昆士兰

　　999406美元

　　8%

　　沃加沃加

　　新南威尔士州

　　591060美元

　　6%

　　纽卡斯尔

　　新南威尔士州

　　859147美元

　　5％

　　杰拉尔顿

　　佤邦

　　423857美元

　　5％

　　Shepparton

　　维克

　　487324美元

　　4%

　　阿尔伯里

　　新南威尔士州

　　569568美元

　　4%

　　伍伦贡

　　新南威尔士州

　　971797美元

　　3％

　　港口Macquarie-Hastings

　　新南威尔士州

　　835447美元

　　2%

　　Mildura

　　维克

　　443714美元

　　2%

　　达博

　　新南威尔士州

　　532845美元

　　2%

　　Ballina

　　新南威尔士州

　　1026604美元

　　1%

　　橙色

　　新南威尔士州

　　701908美元

　　0%

　　coff港口

　　新南威尔士州

　　829577美元

　　0%

　　本迪戈

　　维克

　　547841美元

　　0%

　　Wodonga

　　维克

　　524914美元

　　0%

　　朗塞斯顿建立起来

　　助教

　　528188美元

　　-1%

　　吉朗

　　维克

　　682830美元

　　-2%

　　巴拉腊特

　　维克

　　533987美元

　　-3%

　　来源:PropTrack

　　CoreLogic指出，50个最大的非首都城市地区的增长情况各不相同，其中40%的地区在6月这个季度出现了房价下跌，而11个地区的房价涨幅超过3%。

　　如果我们看一下PropTrack从2024年6月开始的数据，你可以看到这种多样性，表现最好和最差的中心之间的差距高达24个百分点。

　　这些数字为我们了解推动区域市场的动力提供了线索。

　　第一件让你印象深刻的事情是，有多少顶尖的地区表现者来自西澳大利亚州和昆士兰州。这些州也拥有表现最好的首府，这并非巧合;鼓励年长的澳大利亚人在更高的价格上套现，并做出改变。

　　另一个突出的特点是，许多表现最好的住宅价格相对较低，前十名中只有两处住宅的中位数价格在60万美元或以上。新南威尔士州更昂贵的医疗中心的情况就不太好了。

　　在南方，情况就没那么好了。在维多利亚州，增加的房产税鼓励许多资产丰富的低收入房东出售房产，而在塔斯马尼亚州，生活成本的压力似乎正在阻碍投资者。

　　展望未来，最能说明问题的因素可能是利率。

　　在维多利亚州和新南威尔士州的许多地区中心，尽管处于周期性低点，但吸引首次购房者和首次投资者的潜在积极因素仍然很明显。如果明年利率下降，它们的业绩数字将会回升。

　　这些中心有几个共同的因素，包括相对较多的当地人口，到主要首府城市的交通便利，以及价格比州首府低得多(约20万美元或更多)。

　　如果我们把这些同样的长期增长动力和不断下降的利率应用到等式中，那么排名最佳的城市包括图文巴(Toowoomba)、吉朗(Geelong)、班伯里(Bunbury)和巴拉瑞特(Ballarat)等中心城市。

　　我想强调的另一个城市是黄金海岸。在很长一段时间里，这是一个投资者梦想破灭的地方。但人口的增长和经济的日益多样化已经将这座城市推向了与首都城市市场相同的水平。

　　新南威尔士州的纽卡斯尔也有类似的情况。

　　所有这些区域中心的共同点是，买家需求不仅来自退休人员和改变生活方式的买家，还来自年轻购房者和租房者，在这些地方，通往首府城市的交通便利是一大吸引力。

　　随着时间的推移，这些驱动因素的缺乏可能会影响今年一些表现出色的城市的增长前景，比如班达伯格和汤斯维尔。

　　如果你考虑在澳大利亚的边远地区投资，我建议你首先将搜索范围缩小到成熟、繁荣的省级城市中有多种买家需求的中心。

　　我还会确保您从具有多年实地经验的合格买家代理那里获得建议，以帮助指导您选择具有所有正确因素的房产，以吸引优质租户，并确保强大的转售吸引力。

　　这些建议还可以帮助你避开有环境风险的房产，比如洪水和风暴潮，以抵消一些不断增长的房屋保险成本。

　　对于精明的投资者来说，这些地区确实提供了一些良好的前景，比澳大利亚昂贵的首都城市市场便宜。

　　条问答

　　是区房地产价格上涨还是下跌?

　　CoreLogic指出，50个最大的非首都城市地区的增长情况各不相同，其中40%的地区在6月这个季度出现了房价下跌，而11个地区的房价涨幅超过3%。

　　在哪儿E是区域房地产价格表现最好?

　　PropTrack从2024年6月开始的数据，你可以看到这种多样性，表现最好和最差的中心之间的差距高达24个百分点。表现最好的地区主要在西澳大利亚州和昆士兰州。