这个故事出现在2024年9月的《企业家》杂志上。订阅?

　　AR Workshop是一个DIY工作室特许经营，Patrice Chatman曾经只是一个快乐的客户。后来她成了一名兼职教师。2023年，她买下了位于新泽西州韦斯特菲尔德(Westfield)的那处房产——继承了一间她喜欢的工作室，以及一份带有陡峭学习曲线的租赁协议。

　　她说:“在我正式接手之前，我认为我们预计总收入的27%到30%将用于房租和水电费。”大约一年后，这个数字是43%。“房租绝对是一种挣扎。”

　　Chatman并不孤单。今年4月，商业网络平台Alignable报告称，无法全额支付租金的小企业数量有所上升。一项针对4171名小企业主的调查显示，当月有43%的人拖欠房租，这是该平台自2021年3月以来的类似调查中从未见过的高水平。

　　图片来源:Zohar Lazar

　　近年来，由于通货膨胀增加了所有东西的成本，即使是那些签订了10年租约的小企业主，也发现他们的租金越来越难以承受。那些寻找新租赁空间的人正面临着高昂的价格，因为高利率迫使房东提高租金，因为他们的商业房地产贷款——平均期限远短于30年的住房抵押贷款——即将到期。

　　“对于商业地产，你的贷款可能只有5年，然后你的利率就会重新设定。所以，如果你买了它，你的保证金是4%或5%，但现在你必须再融资，利率是8%，你失去了所有的保证金，”达拉斯道格拉斯·艾丽曼公司的商业房地产经纪人阿瑟·格林斯坦解释说。

　　对于查特曼来说，购买AR工作室意味着接管前企业主的剩余租约，同时在此过程中开始学习不同类型的商业房地产租赁的速成课程。她了解到，总租赁只是多种选择中的一种，即租户负责商定的月租价格，房东支付所有其他建筑费用，就像住宅公寓楼一样。签订净租约的租户(有三种类型:三层、两层或单层，你可能会看到它们写成NNN、NN和N)通常会支付较低的租金，但要承担部分或全部费用，如维护成本、保险和财产税。这些租赁通常允许企业更多地控制他们的空间。另一种选择是百分比租赁——承租人支付较低的底价，其余部分根据他们的总收入计算。

　　无论你选择哪种租赁，协商保护性条款是小企业主保护自己免受成本上升影响的最好方法之一。2017年，罗布·麦克米伦(Rob McMillen)与人合作在曼哈顿下东区开设了一家名为Mildred New York的理发店，当时他签了一份为期10年的租约，租金涨幅低于5%。尽管他要为部分财产税的增加负责，但多少是有上限的。他表示:“在我们开业一年后，发生了一次重大的税务评估，如果我们没有就财产税责任上限进行谈判，那真的可能会让我们破产。”“如果你正在处理商业或零售租赁，并且可能有一个波动的数字，试着尽可能多地固定或上限。”

　　最重要的是，AR Workshop特许经营商查特曼建议找个人帮你翻译房地产术语。她说:“你应该像挑选人生伴侣一样挑选律师。”“问一大堆问题并不丢人。”